Der Begriff „schlüsselfertiges Bauen“ wird jedem, der ein Haus bauen will und sich die verschiedenen Angebote der Baufirmen ansieht, ziemlich oft begegnen. Aber was bedeutet das eigentlich in der Praxis? Lies bitte weiter, um alles zu erfahren, was du über schlüsselfertiges Bauen wissen musst.
Was genau bedeutet schlüsselfertiges Bauen?
Es gibt keine einheitliche Definition für „schlüsselfertiges Bauen“, daher kann der Begriff alles Mögliche bedeuten. Auf Wikipedia wird er wie folgt beschrieben:
Baumaßnahmen, die vom Baubeginn bis zur Fertigstellung vom Auftragnehmer (Generalunternehmer) durchgeführt und anschließend dem Auftraggeber (in der Regel dem Eigentümer) „schlüsselfertig“ übergeben werden, bezeichnet man als schlüsselfertiges Bauen (kurz SF oder SF-Bau).
Schlüsselfertiges Bauen wird auch als „schlüsselfertiges Bauen“ abgekürzt. Die rechtliche Definition des Begriffs „schlüsselfertig“ ist jedoch nicht ganz klar.
Eine direkte Folge davon ist, dass der Grad der Fertigstellung des Projekts von einem Auftragnehmer zum anderen variiert (z. B. Malerarbeiten, Einbauküche, Bodenbeläge, Landschaftsbau). Wenn etwas „bezugsfertig“ ist, bedeutet das, dass alle notwendigen Arbeiten abgeschlossen sind.
In der Praxis bedeutet das Folgendes:
- Wenn alle Außenarbeiten abgeschlossen sind, gilt ein Haus als schlüsselfertig.
- Der Begriff „schlüsselfertig“ bezieht sich nicht auf die Innenausbauarbeiten (Bodenbeläge, Malerarbeiten usw.).
- Ein Haus, das „schlüsselfertig“ ist, bedeutet also nicht unbedingt, dass es auch bezugsfertig ist!
Was jeder Bauherr wissen und beachten sollte
Beim Bau eines Hauses gibt es eine Reihe verschiedener Phasen, die abgeschlossen werden müssen. Die Leistungen, die zu diesen Phasen gehören, sind jedoch nicht allgemein definiert und können je nach Bauherrn unterschiedlich interpretiert werden. Im Allgemeinen wird zwischen den folgenden Ausbaustufen unterschieden:
Selbstbauhaus: In dieser Ausbaustufe werden dem Bauherrn nur die Baumaterialien zur Verfügung gestellt und er ist für die Fertigstellung des Hausbaus selbst verantwortlich. Diese Art von Haus wird auch als Selbstbauhaus oder Bausatzhaus bezeichnet.
Rohbau oder Ausbauhaus: Beim Rohbau ist das Bauunternehmen für den Rohbau des Hauses verantwortlich, also für das Fundament, das Mauerwerk, die Fassade und das Dach. Zum Leistungsumfang eines Rohbaus kann auch der Bau von Innenwänden, Treppen und Schornsteinen gehören, wenn der Bauherr dies wünscht. Der Bauherr ist für den Innenausbau des Gebäudes verantwortlich. Die Begriffe „Rohbau“ und „Ausbauhaus“ können für verschiedene Bauunternehmen sehr unterschiedliche Bedeutungen haben.
Bei Häusern, die schlüsselfertig gebaut werden, wird ein großer Teil des Innenausbaus von der Baufirma erledigt. Bei schlüsselfertigem Bauen sollte gewährleistet sein, dass der Einbau der gesamten Haustechnik, Treppen, Fliesen und Fenster abgeschlossen ist.
Vor allem die Arbeiten an den Bodenbelägen und die Malerarbeiten sind es häufig nicht!
Haus, das für den Einzug vorbereitet ist: Wenn die Schlüssel an den Käufer übergeben werden und der Bauherr mit der Einrichtung des Hauses beginnen kann, gilt ein Haus als bezugsfertig. Dieser Begriff macht die Definition des Begriffs sehr deutlich.
Wenn du planst, dein eigenes Haus zu bauen, solltest du dich umfassend informieren, um die Bedeutung der einzelnen Begriffe zu verstehen, die von den Hausbauern und Bauträgern verwendet werden. Große Preisunterschiede sind häufig durch fehlende Leistungen im Angebot des Anbieters zu erklären, die später in Eigenleistung erbracht werden müssen, so dass du am Ende ggf. sogar mehr drauf zahlst.
Der Unterschied zwischen bezugsfertigen und schlüsselfertigen Häusern
Leider ist der Begriff „schlüsselfertiges Bauen“ rechtlich nicht abgesichert. Daher liegt es im Ermessen des jeweiligen Bauunternehmens zu entscheiden, wann ein Haus als bezugsfertig gilt. Daher sind Formulierungen wie „schlüsselfertiges Bauen ohne Haustechnik“ oder „schlüsselfertig ohne Bodenbelag“ in der Werbung keine Seltenheit.
In den meisten Fällen werden im Bauvertrag die Leistungen festgelegt, die das Bauunternehmen erbringen muss. Zum Beispiel kann darin stehen, dass nur der Rohbau erstellt werden muss, oder dass Türen und Fenster im Paket enthalten sind. Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, solltest du in der Objektbeschreibung nach den Begriffen „schlüsselfertig“ oder „wohnkomplett“ suchen.
Das bedeutet in der Regel, dass der gesamte Innenausbau, einschließlich Treppen, Bodenbeläge und Malerarbeiten, im Preis enthalten ist. Kurz gesagt: Sobald du die Schlüssel erhalten hast, kannst du mit der Einrichtung deines neuen Zuhauses beginnen, denn das Einzige, was in einem bezugsfertigen Haus noch fehlt, sind deine Möbel.
Selbst Ausdrücke wie „bezugsfertig“ oder „wohnkomplett“ sind in Deutschland keine gesetzlich geschützten Begriffe. Deshalb ist es umso wichtiger, den Vertrag genau zu prüfen, um festzustellen, welche Leistungen enthalten sind. Das liegt daran, dass bestimmte Arbeiten nicht immer inbegriffen sind, z. B. das Verputzen der Fassade oder der Bau der Außenanlagen. Nur die Leistungen, die im Vertrag ausdrücklich aufgeführt und beschrieben sind, muss die Baufirma ausführen.
Schlüsselfertige Häuser: Vor- und Nachteile
Der wichtigste Vorteil des schlüsselfertigen Bauens ist die erhebliche Zeitersparnis. Du musst nicht alles selbst erledigen, sondern solltest einen Bauleiter einstellen, der die Arbeit der verschiedenen Gewerke leitet und koordiniert.
Außerdem sind alle Kosten, die mit dem Bau verbunden sind, bereits im Vertrag festgelegt und dokumentiert. Damit hast du einen umfassenden Überblick über alle Kosten. Wenn du hingegen zusätzliche oder individuelle Anforderungen hast, werden diese separat berechnet und zu den Gesamtkosten hinzugerechnet.
Bei schlüsselfertigen Häusern wird ein vorher festgelegter Preis ausgehandelt und vereinbart. Dieser Preis wird dann in mehreren Raten an das Bauunternehmen gezahlt, wobei jede Zahlung einer bestimmten Phase des Bauprozesses entspricht. Mit Hilfe dieses Zahlungsplans kannst du deine Baufinanzierung besser planen und die Höhe jeder einzelnen Zahlung mit der Bank genau festlegen.
Es gibt weder eine Norm noch einen rechtlichen Schutz für den Begriff „schlüsselfertig“
Wenn die angehenden Bauherren bereits ein Grundstück besitzen und nach dem passenden Hersteller suchen, liegen die Dinge anders. In diesem Fall ist eine eingehendere Prüfung erforderlich. Für den Begriff „schlüsselfertig“ gibt es weder eine einheitliche Definition noch ist er rechtlich geschützt. Der Begriff kann von jedem einzelnen Hersteller ausgelegt werden.
Häufig stößt du auf Formulierungen wie „SF ohne Haustechnik“ oder „SF ohne Malerarbeiten, Bodenbeläge und Innentüren“. Was diese Formulierungen genau bedeuten, ist nicht ganz klar. Die zweite Version ist diejenige, die potenziellen Käufern am häufigsten angeboten wird.
Wenn die Formulierung „bezugsfertig“ verwendet wird, kann man sicher sein, dass alles in Ordnung ist. Das liegt vor allem daran, dass sich dieser Begriff auf die Erledigung aller notwendigen Aufgaben bezieht. Es ist aber auch eine gute Idee, sich über bestimmte Dinge zu erkundigen und die Bau- und Leistungsbeschreibung in Verbindung mit dem Angebot genau zu prüfen.
Vorsicht ist geboten, wenn der Anbieter die Bau- und Leistungsbeschreibung vor der Vertragsunterzeichnung nicht auf den Tisch legt. In diesem speziellen Szenario wird häufig die Nervosität der Kunden ausgenutzt, die ohnehin schon unter großem Stress stehen, weil es sich um eine Investition fürs Leben handelt. Wenn eine Person einem solchen psychologischen Druck ausgesetzt ist, kann es leicht passieren, dass wichtige Informationen übersehen, ignoriert oder sogar vom Verkäufer auf listige Weise übergangen werden.
Im Großen und Ganzen gelten die folgenden Anhaltspunkte, die alle in die „SF-Variante“ aufgenommen werden müssen:
- Kostenvoranschläge des Architekten, sowie Baueingabepläne, Arbeitspläne und Statikanalysen
- Management von Bauprojekten, Energieausweis
- Preis, der sich mindestens für das nächste Jahr nicht ändern wird
- Kosten für Transport und Montage sowie für Gerüste und einen Kran
- Entweder der Bau des Hauses bis einschließlich der Bodenplatte bzw. des Kellers oder nur der Bau des Hauses ab der Oberkante der Bodenplatte bzw. des Kellers, einschließlich des Außenputzes oder der Verkleidung, der Dacheindeckung und der Dachentwässerung.
- Eingangstür, Innentüren, Fenster oder Terrassentüren, Treppen
- Baunebenleistungen (Heizungsanlage ggf. mit Lüftung, komplette Sanitärinstallation inkl. aller geplanten Sanitärinstallationen, Elektroinstallation inkl. Zählerschrank)
- Estrich und ggf. Spachtelarbeiten, mindestens. Q2
- Fliesen- und Bodenbelagsarbeiten, sowie Malerarbeiten
Es ist unbedingt notwendig, sich an die entsprechenden Grundrisse zu halten, die als Grundlage dienen. Nachdem alle Arbeiten abgeschlossen sind, können die Hausbesitzer/innen den „fertigen Schlüssel“ in Empfang nehmen und mit gutem Gewissen in ihr neues Zuhause einziehen, wenn sie das Ergebnis der Arbeiten endgültig akzeptiert haben.
Wer baut Häuser die schlüsselfertig sind?
Ein Bauunternehmen kümmert sich um alle Aspekte des Baus eines schlüsselfertigen Hauses, angefangen beim Fundament bis hin zu den letzten Handgriffen. Es spielt keine Rolle, wie das Haus gebaut wurde, denn schlüsselfertiges Bauen kann sowohl mit einem Fertighaus als auch mit einem Massivhaus erreicht werden.
In den meisten Fällen ist das betreffende Bauunternehmen entweder ein Generalunternehmer oder ein Bauträger. Wenn es die Bauarbeiten nicht selbst durchführt, ist das Unternehmen dafür verantwortlich, alle verschiedenen Gewerke, die am Bau des neuen Gebäudes beteiligt sind, zu koordinieren und verschiedene Subunternehmer zu beauftragen.
Die Tatsache, dass ein Bauträger Eigentümer des Grundstücks ist, auf dem ein schlüsselfertiges Haus gebaut wird, unterscheidet ihn von einem Generalunternehmer. Ein Generalunternehmer hat diese Verantwortung nicht.
Das Grundstück wechselt ebenfalls den Besitzer, und die notarielle Beurkundung dieser Transaktion findet gleichzeitig mit der Übertragung des Eigentums am Haus statt. Der Generalunternehmer hingegen ist derjenige, der für die Erbringung von Bauleistungen auf dem Grundstück verantwortlich ist, das bereits dem potenziellen Hauskäufer gehört.
Wenn du dir von einem Generalunternehmer ein Haus bauen lässt, hast du als Bauherr mehr Verantwortung als jemand, der ein schlüsselfertiges Haus von einem Bauträger kauft. Das liegt daran, dass ein Generalunternehmer für mehr Aspekte des Bauprozesses verantwortlich ist.
Das liegt daran, dass der Bauträger je nach Vertragsbedingungen allein dafür verantwortlich ist, das Grundstück baureif zu machen. Wenn du hingegen ein schlüsselfertiges Haus von einem Bauträger kaufst, gehören all diese Dinge zum Standard.
Außerdem solltest du wissen, dass Fertighäuser in der Regel ohne Keller oder Bodenplatte verkauft werden, und zwar auch dann, wenn du dich für ein Fertighaus als Wohnform entscheidest.
Fazit zum Thema schlüsselfertiges Bauen
Wer so wenig wie möglich in den Bau seines Hauses involviert sein möchte, wird feststellen, dass der Kauf eines schlüsselfertigen Hauses die beste Option ist, um seine Ziele zu erreichen. Die Planbarkeit ist in dieser Situation ein großer Vorteil; der Zeit- und Kostenaufwand für den Bau lässt sich leicht kalkulieren.
Wenn du verschiedene Angebote für schlüsselfertige Häuser vergleichst, solltest du unbedingt genau auf die Spezifikationen der einzelnen Angebote achten. Erkundige dich immer, ob etwas unklar ist, und verlange, wenn möglich, eine Baubeschreibung.
Du solltest keine übereilten Verträge unterschreiben und dir bei deinen Entscheidungen Zeit lassen. Auf diese Weise kannst du die Nachteile vermeiden und trotzdem alle Vorteile genießen.
Was du sonst noch beim Kauf eines schlüsselfertigen Hauses beachten musst, hat DasHaus in einem sehr übersichtlichen Artikel mit den wichtigsten Fakten zu diesem Thema zusammengefasst.
